Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Nebengebäuden

Verkehrswert: 179.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges Einfamilienhaus mit 2 Nebengebäuden.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 10.02.2025 innen und außen besichtigt. Die Untersuchung erfolgte durch Begehung, Handaufzeichnungen, Skizzen und fotografische Dokumentation; Grundrissdaten wurden einem Maklerexposé entnommen und plausibilisiert.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein zweigeschossiges Einfamilienhaus aus dem Baujahr um 1875 mit massivem Mauerwerk, nur teilweise (ca. 1 m²) unterkellertem Bereich und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Die Grundfläche beträgt ca. 8 x 9 Meter. Die Wohnfläche umfasst etwa 102 m², verteilt auf Erd- und Obergeschoss.

• Das Erdgeschoss gliedert sich in Wohnzimmer, Küche, Bad, Diele, Abstellraum und Hauswirtschaftsraum.

• Im Obergeschoss finden sich ein Schlafzimmer, zwei Kinderzimmer, ein Bad und eine Diele.

Die Grundrissgestaltung ist funktional, typische Belichtung und Belüftung erfolgt über Fenster beider Fassaden. Die Fassaden sind grenzständig dreiseitig umbaut, was die Besonnung beeinflusst.

Das Gebäude wurde 1996 (Fenster, Außenputz, Dachdeckung) und umfassend 2015 (Innenausbau, Haustechnik, Heizung, Bäder, Küche, Treppe, teilweise Grundriss) modernisiert. Seitdem fanden nur übliche Unterhaltungsarbeiten statt. Die Fassaden sind aktuell verschmutzt und teilweise beschädigt, das Satteldach weist einige fehlende Ortgangsteine auf. Im Inneren bestehen kleinere Schönheitsmängel und Restarbeiten, doch der Gesamtzustand ist überwiegend solide; vereinzelter moderater Instandsetzungsbedarf ist vorhanden. Die Wirtschafts- und Gesamtnutzungsdauer wurde auf 80 Jahre, die modifizierte Restnutzungsdauer infolge der umfassenden Modernisierung auf 51 Jahre geschätzt.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich drei Nebengebäude:

• Hinterer Schuppen: Zweigeschossig, Mauerwerk, verputzt und gestrichen, Dach aus unbehandelten Wellasbestplatten, alte Holzfenster, Türen und veraltete Elektroinstallation. Gesamtzustand als standfest, jedoch umfassend sanierungsbedürftig.

• Holzschuppen: Im Sockel gemauert, darüber abgebrettert und verwittert, Dach aus alten Tonziegeln, einfache Holzbrettertür, Rückseite an Nachbarnebengebäude angebaut, nutzt Tenne mit Äußenzugang.

• Rechter Schuppen: Ebenfalls zweigeschossig, Ziegelmauerwerk mit Fugenstrich, Wellasbestplattendach, Holzfenster, Holzverschlagstüren und veraltete Elektroinstallation; Obergeschoss früher provisorisch wohnlich genutzt.

Alle Nebengebäude sind derzeit nur zu Abstellzwecken nutzbar, weisen aber hohen Sanierungsbedarf auf. Der Wert dieser Gebäude wurde pauschal mit insgesamt 10.000 € angesetzt.

Die Außenanlagen bestehen im Wesentlichen aus Ver- und Entsorgungsleitungen, einfachen Einfriedungen und Zugängen, Hof- und Wegbefestigungen sowie einer teils ruinösen Hangstützwand, die aktuell starke Schäden (Risse, Auswölbung) und Unfallgefahren aufweist. Es bestehen daher erhebliche Investitionserfordernisse im Außenbereich.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend und wurde weder eigengenutzt noch vermietet.

• Satteldach (Holzkonstruktion) mit Tonziegeldeckung; einige Ortgangsteine defekt, keine zusätzliche Dachdämmung außer den Geschossdecken.

• Zentrale Gas-Brennwertheizung (Einbau 2015) mit Plattenheizkörpern, Thermostatventilen, unter Putz verlegten Leitungen; zentrale Warmwasserbereitung.

• Elektroinstallation modernisiert 2015, unter Putz, ausreichende Steckdosen und Lichtauslässe, Kippsicherungen, teilweise Deckenstrahler.

• Fenster: Weiße Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Dreh-/Kippbeschlägen, überwiegend mit Vorsatzrollläden.

• Sanitärausstattung: Zwei Bäder (EG mit Dusche, OG mit Eckbadewanne), Hänge-WCs, Handtuchtrockner, Standard mittlerer bis besserer Qualität.

Das Objekt befindet sich in der Hansestadt Havelberg (ca. 6.494 Einwohner, Landkreis Stendal, Sachsen-Anhalt).

Die Mikrolage ist einfach bis durchschnittlich in einem grenzständig bebauten Gebiet mit überwiegend ein- bis zweigeschossigen Einfamilienhäusern. Die Erschließung erfolgt über eine sehr schmale, nicht mit PKW befahrbare, mit Granit-Kopfsteinpflaster befestigte Gemeindestraße ohne Gehwege und mit wenigen Parkmöglichkeiten; diese werden in der Tourismussaison als unzureichend beschrieben. Zum Grundstück führen Verbindungswege. Sichtweite auf einen Havelarm und den Yachthafen ist gegeben. Die Ortslage ist infrastrukturell mit Strom, Wasser, Gas, zentraler Abwasserentsorgung und Telefonanschluss versorgt.

Im Umfeld sind Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergärten, Ärzte, Sport- und Freizeiteinrichtungen ausreichend vorhanden. Ein Busanschluss (Uferstraße) ist fußläufig erreichbar, der nächste Bahnhof (Glöwen) ist rund neun Kilometer entfernt.

Das Grundstück ist etwa 353 m² groß, grenzständig drei Seiten bebaut, der Zuschnitt rechteckig. Eine Hanglage ist ausgeprägt, mit einer hohen, teils instabilen Stützmauer an der Nordgrenze. Teile der Fläche sind befestigt; Bewuchs ist nicht detailliert genannt.